Richtlinie 65′ – umstrittene Wohnbau- förderung

Mai 21, 2014 Kommentare deaktiviert für Richtlinie 65′ – umstrittene Wohnbau- förderung gian

Gemeinnütziger Wohnbau ist gut und wird in der Stadt Zürich entsprechend gefördert. Ziel sind 33% Anteil gemeinnütziger Wohnbau in der Stadt Zürich, wie dies in der Abstimmung vom 27. November 2011 vom Stadtzüricher Volk gefordert wurde.

Die Stadt Zürich fördert den gemeinnützigen Wohnbau mit verschiedenen Instrumenten. Das Wichtigste aber relativ unbekannte Instrument, ist die Abgabe von Bauland im Baurecht zu Konditionen der sogenannten Richtlinie 65‘. Zentral ist dieses Instrument, weil dadurch den Genossenschaften Land deutlich unter dem Marktwert abgegeben werden kann. Die Landkosten für die Genossenschaften betragen heute einen Bruchteil des Marktwertes. Dadurch werden die Genossenschaften mit Millionen indirekt subventioniert.

Die Richtlinie 65 besagt, zu welchen Konditionen Baurechtsland an gemeinnützige Wohnbauträger abgegeben wird. Speziell daran ist, dass nicht der Wert des Landes als Basis dient, sondern der Wert des zu erstellenden Baus. Das heisst, egal ob an zentraler, schöner Lage oder eher abgelegen, der Wert des Baurechtzinses errechnet sich nur aus den Baukosten. Vor 1965 war dies nicht der Fall. Die Stadt hat errechnet, dass der Anteil der Landkosten an den Gesamtkosten für Genossenschaften zwischen 1942 und 1957 bei 10.49% lagen. Zwischen 1958 und 1965 bei 16.04%. Daraufhin wurde festgelegt, dass die Baukosten für den allgemeinen Wohnbau zwischen 16 und 20% der Gesamtanlagekosten betragen sollen und nach einer Änderung im Jahre 2012 sogar unter dem Buchwert liegen dürfen. Kommt dazu, dass die Kosten für Garage und die erschliessungskosten abgezogen werden können (Ursprüngliche Idee: Förderung von Unterirdischen Parkplätzen).

Dass das Verhältnis zwischen Land- und Baukosten heute deutlich anders ist zeigten die Vorlagen zur Tièchstrasse oder aber auch die Siedlung bei Hardturm. Hier wurden die Landpreise zu einem Bruchteil der effektiven Werte den gemeinnützigen Bauträgern überlassen was zu einer indirekten Subvention alleine beim Hardturm von über 20 Millionen geführt hätte.

Es bleibt festzuhalten:

  • Die heutige Regelung bietet keinen Anreiz die Parzellen optimal zu verdichten, da der Bodenpreis nur von den Gebäudekosten abhängt.
  • Die heutige Regelung basiert auf einem Verhältnis der Landkosten an den Gesamtkosten von 16% und wurde von 1942 bis 1965 erhoben.
  • Die Anpassung an die Teuerung findet nur alle 5 Jahre statt und es werden nur 50% der Teuerung verrechnet. Für die Teuerung wird nicht auf die Entwicklung der Landpreise, sondern auf den Index der Konsumentenpreise abgestellt.
  • Wertvermehrende Investitionen werden, sofern die Nutzfläche gleichbleibt nicht berücksichtigt.

Nach 50 Jahren dürfte es Zeit sein, sich die Richtlinie wieder einmal genauer anzuschauen und an die aktuellen Rahmenbedingungen anzupassen.

Es braucht mehr Transparenz und es muss klar sein, welche direkten und indirekten Subventionen fliessen. Dazu gehört natürlich nicht nur die Aufrechnung der indirekten Subventionen an die Genossenschaften, sondern auch die Leistungen der Genossenschaften (e.g. Ermöglichung Krippenangebot) oder deren Verzicht auf Eigentum. Für eine langfristige Unterstützung ist eine offene und faire Kommunikation zentral. Nur so kann der zum Teil gegenüber Genossenschaften geäusserte Unmut entkräftet werden.

Ziel muss und darf bleiben möglichst viel Boden der Spekulation zu entziehen und die Bewohner zu rechtmässigen Besitzern von Boden zu machen. Dazu braucht es aber keine Schleuderpreise der Stadt an die Genossenschaften. In den erstellten Siedlungen wohnt heute zu einem guten Teil ganz normaler Mittelstand.